Mietergarten – Mieterpflichten: Rasenmähen und Bäume fällen?

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Mietergarten - Mieterpflichten: Rasen mähen und Bäume fällen?

Wird mit der Wohnung auch ein Garten mitvermietet, besteht oft Unklarheit bei der Verpflichtung zur Gartenpflege. Welche Arbeiten müssen Mieter erbringen bzw. welche dürfen ihnen durch den Mietvertrag auferlegt werden?
Zunächst ist darauf zu achten, dass der Mieter nur dann zur Gartenpflege verpflichtet ist, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist. Fehlt diese besteht keinerlei Verpflichtung des Mieters, im Garten Arbeiten durchzuführen. In diesem Falle ist somit der Vermieter für alle Arbeiten verantwortlich.
Dagegen wird es als zulässig erachtet, Gartenpflege durch Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Was diese im Einzelnen umfasst, ist von abhängig von der Formulierung im Mietvertrag. Die Regelung, wonach der Mieter zur Gartenpflege verpflichtet ist, wird teilweise dahingehend verstanden, dass diesem hiermit nur übliche und einfache Gartenarbeiten auferlegt worden sind. Hierzu sollen das Rasen mähen, die Beseitigung von Unkraut und Laub zählen. Umfangreichere und schwerere Gartenarbeiten wie das Fällen von großen Bäumen sollen hiervon dagegen nicht erfasst sein. Die Kosten für das Fällen und Abtransportieren morscher Bäume sollen ebenfalls nicht vom Mieter zu tragen sein.
Wird ein Garten mitvermietet, ist der Mieter in dessen Gestaltung relativ frei. Teilweise wird sogar vertreten, dass der Mieter entscheiden könne, in welcher Weise er den Garten pflegt. Danach könnte der Mieter Pflanzen nach seinem Geschmack wachsen lassen, solange darin keine Verwahrlosung zu sehen ist. Das LG Köln sah auch die Umwandlung eines englischen Rasens in eine bunte Blumenwiese durch einen Mieter als von seinem Mietrecht umfasste vertragliche Nutzung, ohne Verstoß gegen Pflegeverpflichtungen.
Der Mieter ist auch berechtigt, in dem gemieteten Garten Gartenmöbel, Schaukeln, Klettergerüste und Sandkästen aufzustellen, solange diese sich unproblematisch wieder entfernen lassen. Man sollte also darauf verzichten, Klettergerüste o. ä. so fest im Boden zu verankern, dass deren Entfernen nur schwer wieder möglich ist.

Die Kosten der Gartenpflege sind als Betriebskosten auf den Vermieter umlagefähig. Der Bundesgerichtshof (BGH) sah einen gepflegten Garten als Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität an. Regelmäßig für dessen Erhalt anfallende Kosten können damit vom Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verlangt werden. Hierzu dürften das Rasenmähen oder der Rückschnitt von Hecken zählen. Bei den Betriebskosten auszusondern sind unregelmäßig anfallende Kosten wie solche für das Entfernen von Pflanzen, die Kontrolle der Standsicherheit von Bäumen oder Kosten für Gartengeräte.
Diese Kosten sind auch dann vom Mieter zu tragen, wenn dem Mieter eine Gartennutzung nicht gestattet ist. Die Umlagemöglichkeit entfällt nur dann, wenn der Garten ausschließlich einem Mieter oder dem Vermieter zur alleinigen Nutzung zugewiesen ist.
Um Gartenpflegekosten handelt es sich auch dann nicht, wenn dieser durch den Bebauungsplan der Gemeinde oder durch den Vermieter zur öffentlichen Nutzung gewidmet ist. Letzteres bestimmt sich nach dem Gesamteindruck, wenn bspw. fremde Personen diesen als öffentliche Grünanlage wahrnehmen.

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Tod des Mieters - Was ist zu beachten?

27. Juli 2019

Stirbt der Mieter, ist für viele Vermieter oft unklar, wie sie mit dieser Situation umgehen sollen. Es stellen sich Fragen zum Bestand des Mietverhältnisses im Falle vorhandener Erben, aber eben auch wie zu verfahren ist, gerade dann, wenn sämtliche Erben die Erbschaft ausschlagen. In letzterem Fall steht der Vermieter möglicherweise im Wortsinne vor einer voll möblierten Wohnung und weiß nicht, an wen er sich halten muss. Darf er die Wohnung betreten, sie beräumen und etwa selbst neu vermieten bzw. wie erreicht er dies? Stirb im laufe des Mietverhältnisses nur eine Mietvertragspartei, besteht das Mietverhältnis mit den übrigen Mietern unverändert fort, § 563 a BGB. Diese sind berechtigt innerhalb einer Frist von einem Monat das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist (3 Monate) zu kündigen. Im Normalfall der Wohnraummietverhältnisse ergibt sich praktisch hier keine Besonderheit für die Mietvertragsparteien, da der Mieter ohnehin stets ohne Angabe von Gründen mit gesetzlicher Frist einen Mietvertrag beenden kann. Besonderheiten würden sich bspw. ergeben im Falle der kaum vorkommenden sog. Befristeten Mietverträge, die also einen konkreten Beendigungstermin vertraglich vorsehen. Diese könnten im Falle des Versterbens eines Mitmieters u. U. doch vor Ablauf einer vertraglich vereinbarten Mietdauer mit 3-monatiger Frist gekündigt werden. War der verstorbene Mieter alleine Mietvertragspartei, lebte aber bspw. mit einem Ehe- oder Lebenspartner zusammen in einem Haushalt, tritt dieser in das Mietverhältnis ein. Gleiches gilt für andere Personen, die mit dem Verstorbenen bis zu dessen Tod einen auf Dauer angelegten Haushalt führten (nichteheliche Lebensgemeinschaft). Ein Tätigwerden dieser Personen ist lediglich dann innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tode notwendig, wenn diese nicht in das Mietverhältnis eintreten wollen. Gibt es weder einen Ehe- noch Lebenspartner, lebte aber der Verstorbene bis zu seinem Tode mit Kindern in einem Haushalt, setzen diese das Mietverhältnis fort. Dies gilt auch, wenn der überlebende Ehe- oder Lebenspartner innerhalb eines Monats nach dem Tod gegenüber dem Vermieter erklärt hat, das Mietverhältnis nicht an Stelle des Verstorbenen fortsetzen zu wollen. Auch diese können innerhalb eines Monats die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen. Lebte der Verstorbene bis zu seinem Tode alleine, geht das Mietverhältnis auf die Erben über, § 1922 BGB. Der oder die Erben haften demnach für die laufenden Mietzahlungen bis zur tatsächlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Auch in diesem Falle ist also eine Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten durch die Erben notwendig, wenn das Mietverhältnis enden soll. Andernfalls läuft dieses weiter. Existieren Erben, die dem Vermieter auch bekannt sind, kann dieser ebenso wie die Erben das Mietverhältnis gem. § 564 BGB mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. In diesem Falle ist die Kündigung des Vermieters erleichtert ohne besondere Gründe möglich. Dies setzt aber voraus, dass der Vermieter die Erben kennt und diesen gegenüber schriftlich kündigen kann. Existieren keine Erben oder sind diese jedenfalls dem Vermieter nicht bekannt, stellen sich für diesen die eingangs erwähnten Fragen zum Klärung dieser Situation: Das Mietverhältnis besteht mangels Kündigung mit etwaigen Erben fort – unabhängig von der Frage, ob diese dem Vermieter bekannt sind oder diese von ihrer Erbenstellung Kenntnis haben. Für den Vermieter stellt sich in diesen Fällen die Frage, wie er die Erben ermitteln kann. Hierbei ist es hilfreich, sich an das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen Mieters zu wenden. Dieses kann bspw. Auskunft geben über bereits dort bekannte Erben. An diese kann sich der Vermieter sodann wenden, um das Weitere zu klären. Sind auch dort keine Erben bekannt oder haben sämtliche Erben ausgeschlagen, besteht die Möglichkeit beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft zu beantragen, mit dem Ziel, dass der Nachlasspfleger sodann die Beendigung des Mietverhältnisses erledigt. Auch kann der Vermieter auf diese Weise Zugang zu dem Mietobjekt erlangen. Selbständig darf der Vermieter auch ohne Mitwirkung des Nachlassgerichts sich keinen Zutritt zur Wohnung verschaffen. In diesem Falle machte er sich wegen des ungekündigt fortbestehenden Mietvertrages eines Hausfriedensbruches strafbar, sodass hiervon in jedem Falle abzuraten ist.